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2015年，孙女士在高新园区某小区购买了一套房屋，全额付款后本体入住。随后，开荒商为获取3亿元贷款，在孙女士不知情的情况下，将包括孙女士所购房屋在内61套房屋典质给银行。孙女士入住十余年却长期未能办理产权证，还被银行诉至法院，要求拍卖其房屋。近日，大连市中级东谈主民法院审结此案，依据“居住权优先于典质权”的法律原则，判决保护购房者孙女士的正当权益，驳回了银行要求链接拍卖该房屋的诉讼请求。
开荒商典质已售房，产业主靠近拍卖风险
孙女士看中了高新园区一小区的屋子，于是在2015年7月7日，孙女士在开荒商售楼处订立了《商品房交易协议》，缴纳了沿途购房款127万余元。开荒商为孙女士开具了不动产销售电子发票，并将商品房托付给孙女士占有、使用于今。
2016年12月，开荒商向一家银行贷款3亿元，并用其开荒的61套商品房（包括出售给孙女士的房屋）作典质。告贷后，开荒商无力偿还贷款，被银行告状至大连市中级东谈主民法院。大连市中级东谈主民法院判决开荒商偿还银行贷款3亿元并承担利息，同期阐发银行对典质登记的61套房屋享有典质权，有权就折价、拍卖或变卖该房屋所得价款在判决详情的债务鸿沟内优先受偿。法院判决后，开荒商拒不履行，银行向大连市中级东谈主民法院恳求强制试验。2024年12月18日，大连市中级东谈主民法院查封了包括孙女士房屋在内的小区61套房屋，并上门张贴《公告》，决定拍卖业主们购买的屋子，以所得价款在判决详情的债务鸿沟内优先受偿。
伸开剩余65%业主冷漠试验异议，法院中止房屋拍卖
看到我方家门上张贴了大连市中级东谈主民法院的拍卖《公告》，孙女士和业主们齐慌了。公共托福北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海讼师向大连市中级东谈主民法院冷漠试验异议。经审查，孙女士在法院查封前已与开荒商订立了《商品房交易协议》，缴纳了沿途购房款，且开荒商已将涉案房屋托付给孙女士占有、使用于今。本年5月，大连市中级东谈主民法院裁定中止对孙女士房屋的拍卖。
银行不屈，向大连市中级东谈主民法院拿告状讼，要求判决准许链接拍卖孙女士购买的商品房。大连市中级东谈主民法院公开开庭审理了本案。北京市盈科（大连）讼师事务所的王金海、马铭泽讼师代理孙女士出庭应诉。孙女士一方见识，对于开荒商将涉案房屋典质给银行贷款的事实，我方并不知情。银行称，其在2016年向开荒商披发贷款前，已对小区61套房屋办理了典质权登记，照章对孙女士购买的案涉房屋享有正当典质权，该职权已由生师法律告示阐发。依影相关划定，恳求试验东谈主对试验目的照章享有叛逆案外东谈主的担保物权等优先受偿权，法院对案外东谈主冷漠的排斥试验异议不应援救。
法院判决：适应三要件，居住权优先
王金海讼师指出，依照《最高手民法院对于审理试验异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条划定：“东谈主民法院对登记在被试验的房地产开荒企业名下的新建商品房实施强制试验，案外东谈主以其系商品房阔绰者为由，拿起试验异议之诉，请求排斥诞生工程价款优先受偿权、典质权以及一般财富债权的强制试验，并大致解说其见识同期适应下列条目的，东谈主民法院应予援救：（一）查封前，案外东谈主已与房地产开荒企业等订立正当灵验的书面交易协议；（二）查封前，案外东谈主已支付沿途价款，或者已按照协议商定支付部分价款且查封后至一审法庭狡辩闭幕前已将剩余价款托付东谈主民法院试验；（三）所购商品房系用于倨傲家庭居住生计需要。”
法院经审理查明，孙女士动作商品房阔绰者，适应上述划定三项条目。证据案件事实，银行虽依据奏效判决对案涉房屋享有典质权，且大连市中级东谈主民法院查封结案涉房屋，但孙女士与开荒商订立商品房交易协议的时辰早于法院查封时辰，开荒商阐发孙女士已托付沿途房款并向其开具全款《销售不动产斡旋发票》。涉案房屋为孙女士独一世计用房。依照法律划定，居住权优先于典质权，孙女士有权叛逆银行的查封和拍卖。
大连市中级东谈主民法院聘用了王金海讼师的代理意见。本年12月12日，大连市中级东谈主民法院作出判决，驳回银行的诉讼请求，撤销对孙女士购买房屋的查封。案件受理费16230元由银行承担。
讼师解读：职权优先限定成为关节
马铭泽讼师暗示，居住权和典质权齐是《民法典》中划定的物权类型，但性质不同。居住权是用益物权，保险特定东谈主对房屋的占有、使用权，以倨傲生计居住需要；典质权是担保物权，保险债权东谈主在债务东谈主不履行债务时，能就典质财产优先受偿。当两者存在于归并房产上并发生冲破（如房产被拍卖）时，职权优先限定成为关节。
证据《最高手民法院对于商品房阔绰者职权保护问题的批复》，淌若购房者同期倨傲“所购商品房系用于居住；在案涉房屋地方地无其他用于居住的房屋；已支付沿途价款，或在一审法庭狡辩闭幕前付清余款”这三个条目，其职权不错排斥典质权东谈主的强制试验。
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